Regimul TVA la Vânzarea Terenurilor: Construibil sau Neconstruibil?

În România, regimul de TVA aplicabil vânzării de terenuri este reglementat de Codul Fiscal, articolul 292 alineatul (2) litera f). Totul pornește de la o întrebare importantă: terenul este construibil sau neconstruibil?

Clasificarea terenului nu este lăsată la latitudinea vânzătorului, ci este stabilită oficial prin certificatul de urbanism emis de autoritățile locale. În funcție de această clasificare, tratamentul fiscal al tranzacției diferă considerabil.

Terenuri Neconstruibile

Dacă terenul este neconstruibil — de exemplu, teren arabil, pășune, fâneață sau pădure — atunci, indiferent dacă vânzătorul este sau nu înregistrat în scopuri de TVA, vânzarea este scutită de TVA. Astfel, o societate plătitoare de TVA poate factura valoarea integrală a terenului fără TVA.

Scutirea se aplică indiferent de statutul cumpărătorului, fie că este persoană fizică sau persoană juridică.

Terenuri Construibile

Dacă terenul este clasificat ca teren construibil, tratamentul fiscal este următorul:

• Către persoane fizice sau juridice neplătitoare de TVA: se aplică cota standard de 19% TVA, iar vânzătorul va emite factură cu TVA inclus.
• Către persoane juridice plătitoare de TVA (inclusiv PFA-uri sau alte entități înregistrate în scopuri de TVA): se aplică mecanismul taxării inverse.

Ce Înseamnă Taxarea Inversă?

În cazul taxării inverse, vânzătorul emite factura fără TVA, cu mențiunea:

„Taxare inversă conform art. 331 Cod Fiscal. Beneficiarul este obligat la plata TVA.”

Responsabilitatea calculării și plății TVA revine cumpărătorului. Acesta va evidenția TVA-ul atât ca taxă colectată, cât și ca taxă deductibilă în contabilitatea proprie, dacă beneficiază de dreptul de deducere.

Vânzarea unui teren construibil fără TVA este posibilă doar prin aplicarea taxării inverse, nu prin scutire. Scutirea de TVA este rezervată exclusiv terenurilor neconstruibile. Clasificarea terenului trebuie verificată în baza certificatului de urbanism, document care indică în mod explicit destinația terenului.