Ce trebuie să știi dacă ai venituri din chirii în 2025 – impozite, deduceri și obligații fiscale

Dacă închiriezi un apartament, o garsonieră sau un spațiu comercial și obții venituri din chirii, este esențial să știi exact care sunt obligațiile tale fiscale în 2025. Legislația s-a schimbat semnificativ în ultimii ani, iar începând cu anul fiscal 2023, contractele de închiriere trebuie înregistrate obligatoriu la ANAF, iar impozitarea se face în regim real, nu forfetar.

1. Declararea veniturilor din chirii – cum funcționează în 2025

Orice persoană fizică care obține venituri din închirierea unui imobil este obligată să le declare prin Declarația Unică (Formular 212) până cel târziu la 26 mai 2025, pentru veniturile realizate în anul 2024.

Începând cu 2023 și continuând în 2025:

• Nu mai există opțiunea de a aplica o cotă forfetară de cheltuieli de 40%.
• Impozitarea se face în sistem real, ceea ce înseamnă că trebuie să ții evidența veniturilor și cheltuielilor efectiv realizate.

2. Ce impozite și contribuții plătești?

Impozitul pe venit

• Cota este de 10% aplicată asupra venitului net (venit brut – cheltuieli deductibile).
• Venitul net se stabilește pe baza registrului de evidență fiscală, în care declari veniturile încasate și cheltuielile eligibile.

Contribuția la sănătate (CASS)

• Se datorează dacă veniturile totale din chirii depășesc 6 salarii minime brute pe economie, adică:
• 6 × 3.300 lei = 19.800 lei în 2024 (valoare aplicabilă in DU scadenta în 26.05.2025).
• CASS este fixă și depinde de nivelul total al veniturilor:
• 10% × 6 salarii minime = 1.980 lei (plafon 1),
• 10% × 12 salarii minime = 3.960 lei (plafon 2),
• 10% × 24 salarii minime = 7.920 lei (plafon 3),
• în funcție de venitul net total din toate sursele (nu doar chirii).

Contribuția la pensie (CAS)

• Nu se datorează pentru venituri din chirii, fiind considerate venituri pasive.

3. Ce cheltuieli pot fi deductibile?

Dacă impozitarea este în sistem real, poți deduce anumite cheltuieli care sunt justificate și necesare pentru obținerea venitului. Câteva exemple:

• Reparații și întreținere ale imobilului (zugrăveli, înlocuire instalații, etc.)
• Prime de asigurare a locuinței
• Impozite locale (impozitul pe clădire)
• Comisioane plătite agențiilor imobiliare
• Cheltuieli cu utilitățile – dacă sunt suportate de proprietar
• Eventuale rate de întreținere – dacă sunt asumate contractual

⚠️ Toate cheltuielile trebuie justificate cu facturi sau documente legale și consemnate în Registrul de evidență fiscală, altfel nu pot fi deduse la calculul venitului net.

4. Trebuie înregistrat contractul la ANAF?

Da. Este obligatoriu. CRED CA E VORBA DE FORMULAR C 167

În termen de 30 zile de la semnare, contractul de închiriere (și orice act adițional ulterior) trebuie înregistrat la ANAF. Se poate face:

• direct prin Spațiul Privat Virtual (SPV),
• la ghișeu,
• sau prin poștă, cu confirmare de primire.

Nerespectarea acestui termen poate atrage amendă între 500 și 1.000 de lei, conform Codului fiscal.

5. Cum completezi Declarația Unică?

În formularul 212:

• alegi tipul de venit: „Cedarea folosinței bunurilor”,
• menționezi venitul brut (încasările totale),
• deduci cheltuielile eligibile (doar cele dovedite cu acte),
• calculezi venitul net și completezi secțiunile pentru impozit și, dacă e cazul, pentru CASS.

După completare, declarația se semnează electronic (cu certificat digital) sau se trimite prin SPV.

6. Ce greșeli să eviți?

• Neînregistrarea contractului în termen la ANAF.
• Depunerea cu întârziere a Declarației Unice – se penalizează.
• Neținutul evidenței fiscale – trebuie să știi exact ce venituri ai încasat și ce cheltuieli ai avut, cu acte.
• Deducerea cheltuielilor fără documente justificative – ANAF poate respinge deducerile și recalcula impozitul.

Concluzie

Veniturile din chirii pot fi o sursă bună de venit pasiv, dar vin cu obligații fiscale clare. În 2025, lucrurile sunt mai transparente ca oricând, dar și mai riguroase. Dacă vrei să eviți problemele, este esențial să înțelegi ce trebuie să declari, când și cum. Dacă ai îndoieli, cel mai sigur pas este să apelezi la un contabil sau la o firmă specializată care să se ocupe de completarea și depunerea declarației în numele tău.